中新网 5月17日电(中新财经记者 左宇坤)5月17日下午，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。

　　同日上午，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，会议提出，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，保障购房人合法权益。

  资料图：航拍楼盘林立。 陈冠言 摄

　　央行将设立3000亿元保障性住房再贷款

　　中国人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　她进一步解释称，第一，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

　　第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

　　第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。

　　第四，自愿参与。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。

　　让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子

　　住房和城乡建设部副部长董建国表示，保交房涉及广大人民群众的切身利益，将坚持以人民为中心的发展思想，多措并举、分类处置，打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险，推动项目按时保质交付，让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。

　　“对穷尽手段仍然无法交房的，该走司法途径的要走司法途径，在司法处置中同样要把保护好购房人合法权益摆在首要位置。”董建国表示，处置过程中，要坚决依法查处各类违法违规行为，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，此次提及“分类处置”的方式，有助于处置工作的科学性和有效性。从这个角度看，这也是和过去“保交楼”的最大差别，即要从工程建设、人民群众诉求等角度落实相关工作。

  资料图：正在建设中的房地产楼盘。 中新社 记者 张斌 摄

　　对合规“白名单”项目“应贷尽贷”

　　国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍，自今年1月份发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》以来，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

　　他表示，对合规“白名单”项目做到“应贷尽贷”。对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，在控制风险的前提下，可以采取新增贷款、存量贷款展期，以及发放并购贷款等多种方式予以融资支持。

　　严跃进认为，有关部门强调了“应”和“尽”，政府层面推进此类项目应该落实“应进尽进”，银行贷款则应该“应贷尽贷”，这其实说明了工作要优先考虑到房企项目的融资需求。

　　收购土地用于保障性住房建设的可予以资金支持

　　自然资源部副部长刘国洪表示，自然资源部准备出台政策，明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。这些土地收回、收购以后，用于建设保障性住房，还可以用于建设公共配套服务设施，改善周边住宅配套条件等。

　　具体的措施有加大资金支持、给予税费支持、简化工作流程等。例如，建立可持续的资金保障机制，对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持；对于收购已经建成的商品房，以及收回、收购存量土地，用于保障性住房建设的，经市、县人民政府确认以后，可以按照现有规定，享受保障性住房税收优惠政策。

　　“过去存量土地盘活，目的在于减少土地闲置和浪费、为其他领域提供更多的用地支持。但这次重心有所转变，主要是立足缓解房企困难和压降债务层面，我们需要从化解房企债务的角度理解对此类土地的盘活和消化。”严跃进说。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟认为，这意味着已出险房企的各类项目未来要逐渐消化，这些闲置或问题项目，或是退地收回土地，或是被收并购、存量用地盘活。通过各类方式盘活项目，出险企业该出清出清，通过一个一个项目将风险化解掉，未来市场买卖的交易信心也会逐步建立起来。(完)

【编辑:刘欢】

　　浙江省湖州市德清县武康街道永兴社区营盘小区一瞥。 　　王 正摄（人民视觉）

　　近日，广东省广州市挂出黄埔区第四批次土地出让的首宗宅地，明确“按照价高者得原则确定竞得人”，这意味着广州成为取消地价上限的首个一线城市。今年9月以来，全国已有10多个城市先后取消土地出让中的地价上限，恢复执行“价高者得”规则。

　　取消地价上限，将对土地市场、楼市以及购房群体产生哪些后续影响？不少人在关注。

　　

　　18个城市取消土地出让地价上限

　　土地出让的定价方式，既影响楼市运行，也关系地方财政。自2021年初起，全国范围内有22个重点城市实施了住宅用地“集中挂牌、集中出让”的“两集中”土地出让政策，包括北上广深4个一线城市和杭州、成都等18个二线城市。随后，有关部门要求这些城市集中供地的单宗地溢价率不得超过15%。

　　随着房地产市场供求关系发生重大变化，今年下半年以来，土地出让恢复“价高者得”的声音渐响。9月底，自然资源部下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、远郊区容积率1.0限制等。文件一出，多座二线城市“取消地价上限”应声落地，在新一批土地出让文件中删去地价上限等内容、重申“价高者得”。

　　9月26日，成都市发布通知，调整土地拍卖规则。其中，成都中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

　　进入四季度，更多城市选择跟进，将原本“摇号”“竞更高更优品质建设方案”等多种条件结合的土拍竞买方式更改为单一的“价高者得”方式。

　　10月9日，济南市自然资源和规划局对10月中下旬进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。

　　10月12日，合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批），其中6宗地块于11月2日出让，均未显示上限价格，拍卖方式为“由竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人”。

　　10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告称，厦门1宗宅地将于11月7日公开拍卖，按照“价高者得”原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。

　　11月15日，常州市自然资源和规划局网站发布国有土地使用权挂牌出让公告，拟以挂牌方式出让13宗涉宅用地，地块均未设置最高限价，按“价高者得”原则确定竞得人。

　　此次广州公共资源交易中心挂出的地块起拍总价近40亿元，预计于12月22日限时竞价。作为首个取消地价上限的一线城市，广州土地出让恢复“价高者得”引发各界广泛关注。不少从业者分析认为，广州此举有助于进一步提升核心区土拍热度，加快改善市场预期，带动新房交易市场加速回暖。

　　“在一线城市中，广州是首个实行‘认房不认贷’、首个放开部分区域限购政策的，这次也是在一线城市中首个取消土地出让地价上限。”广东省房地产行业协会土地与产业研究中心主任赵卓文认为，2023年全国土地市场发生了明显转变，许多城市的经营性土地市场已由“供不应求”“地价过快上涨”转变为“需求转弱”“稳地价重要性上升”，取消地价上限的时机已经成熟。

　　记者梳理发现，在22个采取“两集中”供地政策的城市中，截至12月上旬，已有18个城市恢复土地出让“价高者得”。

　　“松绑”后出现高溢价地块

　　“松绑”后的土地出让情况如何？与此前的“15%”单宗地溢价率限制相比，“松绑”后这些市场很快出现高溢价地块出让。据中指研究院统计，完成“松绑”后首拍的济南出现溢价率53%的地块，相较于该交易21天前周边底价成交地块，成交楼面价上浮66%，政策效果显著；合肥解除限价后首拍价格达77亿元，竞争最激烈地块溢价率达44.9%。

　　值得注意的是，在前述22个重点城市中，仍有北京、上海、深圳、宁波在执行限地价政策。据分析，在土地市场相对比较活跃的城市，短期内取消地价上限的迫切性相对较弱，实现稳地价、稳房价等目标也需要因城施策。

　　11月7日，针对有消息称“北京市拟在今年第三批次供地中取消地价上限”，北京市规划和自然资源委员会相关负责人明确，此为不实消息。该负责人表示，北京市将继续坚持“房地联动”，确保首都房地产市场平稳健康发展。

　　多位专家认为，取消地价上限有利于让商品住房回归商品属性，增强不动产流动性；同时，厘清商品房和保障性住房之间的界限，更好满足居民住房需求。

　　厦门大学教授赵燕菁认为，中国房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，多地原先对地价、房价的限制政策需要适应新的形势。国务院出台的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确：“让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。”取消地价限制正是这一部署的具体落实。

　　浙江大学公共管理学院教授汪晖分析，此前土地出让中的地价上限等限制性政策将商品住房和保障性住房“捆绑”在一起，限制了土地拍卖溢价率，影响了价格信号机制，使土地的真实价值无法通过交易体现，也影响政府获得应有的土地收益。此外，在土地出让中将公租房配建比例作为开发企业的竞争维度之一，产生了“业主与公租房租户之间纠纷频发”等弊端。“恢复‘价高者得’竞价方式是回归价格机制、引导资源合理配置的有效举措。”汪晖说。

　　有望进一步激活房地产市场

　　从更大背景下看，适应土地市场供求关系变化是各地纷纷调整地价限制政策背后的“公约数”。

　　从交易情况看，中指研究院统计数据显示，今年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上；其中三季度土地市场情绪偏弱，流拍撤牌率达28%，较二季度高出8.1个百分点。从出让收入情况看，2023年上半年，全国国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%。

　　据了解，由于多个城市土地市场自2016年起持续升温，杭州、北京、天津、苏州等热点城市当年开始推行土地拍卖最高限价政策。业内人士分析，住房土地出让领域在一段时期内存在的限制性政策，包括为调控房价而设置土地出让价格上限、限制宅地容积率不得低于1.0等，在抑制房价过快上涨方面发挥了积极作用，但不利于房地产开发企业适应市场变化、提升供给质量。

　　业内人士认为，地价限制的解除，有望进一步激活房地产市场，牵引消费者换房需求释放，部分热点城市中心区域的优质地块也将面临更激烈的竞争。同时，“价高者得”有望促进高品质住宅供给、强化土地出让收入对地方财力支撑、减少新建及二手住宅价格倒挂等市场失灵现象。

　　房地产业的市场化程度高，地价上限取消是否会推高地价进而推高房价？曾经在多个热点城市出现的“地王潮”会不会卷土重来？对此，中指研究院相关分析人士认为，地价上限“松绑”有可能带动优质地块地价上涨，进而带动房价出现上涨预期。但同时，不宜高估“松绑”对地价的托举作用，政策传导效果在各线城市和不同地块之间有差别。目前房地产供求关系以及融资环境都与前些年“地王”频出时的情况大不相同。赵燕菁分析，在土地市场持续分化的背景下，人口净流入城市恢复“价高者得”有望支撑地价反弹；对于人口净流出的城市，地价反而可能进一步下跌。

　　临近年底，随着多地在取消地价上限后完成多宗土地出让，全年房地产投资活跃度会明显上扬吗？有业内人士表示，房地产投资回暖更多需视市场表现和企业的销售、回款情况而定，从政策本身看，土地限价“松绑”不会大幅刺激市场热度，预计四季度土地市场还会维持三季度的整体水平。

(责编：杨光宇、胡永秋)